Koszty budowy domu 2023

Ile kosztuje budowa domu. Czy w 2023 roku czeka nas spadek kosztów?

Branża architektoniczno-budowlana powoli wychodzi z bardzo trudnej sytuacji, jaką przyniósł nam 2022 rok. Był to rok, w którym odczuliśmy spore podwyżki cen materiałów budowanych oraz duże wahania kosztów budowy i usług około-budowlanych. Z miesiąca na miesiąc obserwowaliśmy jak lawinowo wzrastały koszty budowy domu.

Dlaczego tak się działo? I co wpłynęło na wzrost kosztów budowy domów i mieszkań?

Bez wątpienia przyczyniła się do tego trudna sytuacja na rynkach ogólnoświatowych po pandemii i lockdownach. W tym czasie część gospodarki nie pracowała i nie wytwarzała towarów i usług. Natomiast wiele państw wprowadzało na rynek pieniądze, które nie miały pokrycia w wytworzonych produktach. Jest to na pewno jeden z elementów, który pozwolił rozpędzać się inflacji.

Do tego mieliśmy bardzo negatywne społeczne skutki pandemii. Mowa tutaj oczywiście o wzroście bezrobocia, bankructwach i zamknięciach szczególnie małych firm i jednoosobowych działalności gospodarczych. Jeśli dodamy do tego globalne zakłócenia w łańcuchach dostaw i ograniczenia sprzedaży wielu dóbr, mamy już sporo obciążeń.

Niestety to wszystko zbiegło się z wybuchem wojny na Ukrainie i ograniczeniami dostaw surowców energetycznych z Rosji. Sytuacja ta wpłynęła zarówno na ich dostępność, jak i wzrost cen w sektorze energetycznym. W związku z wojną na Ukrainie nasz kraj stał się krajem przyfrontowym i odczuliśmy mocne osłabienie naszej waluty.

Wysoka inflacja spowodowała wzrost wysokości stóp procentowych, co przełożyło się na dużo wyższe koszty kredytów hipotecznych. A przecież łączny koszt obsługi naszego długu (czyli odsetek, które musimy zapłacić bankowi) ma również istotny wpływ na całościowe koszty budowy domu - rozpatrywane w dłuższej perspektywie, czyli do momentu całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.

Wszystkie powyżej opisane czynniki miały duży wpływ na portfele inwestorów, a co za tym idzie na ograniczenie decyzji o budowie nowych domów. W 2022 roku o ponad połowę zmniejszyła się liczba nowych inwestycji rozpoczynanych przez inwestorów indywidualnych.

Jednak mamy już 2023 r i sytuacja jest zgoła inna. Gospodarka odrabia popandemiczne straty, nie mamy już galopującej inflacji i ceny nie zmieniają się z dnia na dzień, banki z większą chęcią zaczęły udzielać kredytów, dodatkowo, na horyzoncie mamy tzw. "kredyt 2%". Sytuacja zmieniła się na korzyść tych wszystkich inwestorów, którzy w najbliższym czasie planują budowę swojego wymarzonego domu jednorodzinnego. Na pewno wielu z Was zastanawia się ile kosztuje budowa domu w 2023 roku i właśnie dla tych z Was jest ten artykuł.

Koszty budowy domu w ubiegłych latach. Porównanie cen inwestycji budowlanych w latach 2020 – 2023 r

Ostatnie 5 lat w gospodarce to czas bardzo wielu przemian. Za nami jest walka z pandemią oraz rosnącą inflacją. Ekonomiści zajmujący się zmianami na rynku budowlanym w 2021 r informowali o wzroście cen w tej branży. Rok 2022 przyniósł kolejne istotne podwyżki cen. Tutaj mówi się już nawet o dwucyfrowym wzroście procentowym w przypadku średniego kosztu budowy domu jednorodzinnego. Dlatego też budowa domów nie była aż tak popularna w 2022 roku.

Jak to wyglądało w praktyce? Ile kosztowało doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego?

Sprawdźmy to na konkretnym przykładzie. Do analizy wybraliśmy projekt domu HOMEKONCEPT 45 G2 - parterowy dom jednorodzinny z dużym, dwustanowiskowym garażem. Ten typ budynku jest bardzo często wybierany przez inwestorów ze względu na prostą bryłę i nieskomplikowaną konstrukcję dachu. Projekt domu HOMEKONCEPT 45 G2 to blisko 120 m2 powierzchni użytkowej + 39 m2 powierzchni garażu. Architekci zaprojektowali w nim przestronną strefę dzienną składającą się z salonu oraz jadalni o powierzchni 30 m2, obszerną kuchnię ze spiżarnią, 4 sypialnie, łazienkę, osobną toaletę oraz przestrzeń gospodarczą przeznaczoną na kotłownię, pralnię oraz miejsce na przechowywanie przeróżnych, jakże ważnych rzeczy :) Dodatkowo, za garażem znalazło się miejsce na przestronne pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 10 m2.

Jak wyglądały koszty budowy domu o powierzchni użytkowej 120 m2 z garażem dwustanowiskowym o powierzchni 39 m2, na przestrzeni ostatnich lat? Prezentowane poniżej koszty budowy zawierają stawki robót budowlanych i ceny materiałów budowlanych aktualne na pierwszy kwartał danego roku. Kosztorysy zostały przygotowane na podstawie KNR (Katalogu Nakładów Rzeczowych) oraz ogólnokrajowych cenników publikowanych kwartalnie przez Sekocenbud.

W przyjętych kosztorysach koszty budowy domów podajemy jako wartości netto, do porównania przyjęliśmy koszty budowy z roku 2020, 2022 oraz 2023:

2020 r.

• stan surowy zamknięty systemem zleconym - 301 434 zł

• stan surowy zamknięty metodą gospodarczą - 259 233 zł

• prace wykończeniowe - 166 789 zł

• instalacje razem w wentylacją mechaniczną - 86 733 zł

2022 r.

• stan surowy zamknięty systemem zleconym - 343 291 zł

• stan surowy zamknięty metodą gospodarczą - 295 230 zł

• prace wykończeniowe - 176 347 zł

• instalacje razem w wentylacją mechaniczną -94 446 zł

2023 r.

• stan surowy zamknięty systemem zleconym - 409 955 zł

• stan surowy zamknięty metodą gospodarczą - 352 561 zł

• prace wykończeniowe - 216 867 zł

• instalacje razem w wentylacją mechaniczną - 111 023 zł

Analizując powyższe dane widzimy wyraźny wzrost kosztów budowy domu na przestrzeni ostatnich lat. Kwartalne wzrosty kosztów budowy domów były na poziomie kilu procent, a uśredniając - przez te trzy lata osoby planujące rozpocząć budowę swojego domu musiały przeznaczyć ok. 30% więcej środków na zrealizowanie całej inwestycji. Tak duży wzrost kosztów niewątpliwie wpłynął na wiele decyzji i spowodował, że część osób postanowiła poczekać z budową domu.

Jak obliczyć koszt budowy domu w 2023 r?

Aby właściwie przeprowadzić analizę kosztów budowy domu w 2023 r, trzeba dość dokładnie określić założenia do przygotowania kosztorysów. W naszym artykule zdecydowaliśmy się przeanalizować koszty budowy dwóch najpopularniejszych typów domów: średniej wielkości dom o powierzchni 120 m2 - HOMEKONCEPT 100 oraz większy i bardziej skomplikowany dom o powierzchni 175 m2- HOMEKONCEPT 96. Wybrane projekty mocno różnią się od siebie zarówno pod względem metrażu jaki i stopnia skomplikowania konstrukcji budynku. Przestawiają one jednak typowe wybory dwóch różnych grup inwestorów.

Pierwszy z nich - HOMEKONCEPT 100 to dom o mniejszej powierzchni użytkowej - 120 m2, bez garażu. Ten dom jednorodzinny ma prostą bryłę o nieskomplikowanej konstrukcji oraz dwuspadowy dach. Pomimo niewielkiej powierzchni wnętrze domu HOMEKONCEPT 100 jest niezwykle przestronne i bardzo funkcjonalne. Znajdziemy tam w nim wszystko co potrzebne do komfortowego życia, czyli przestronną strefę dzienną o powierzchni ponad 35 m2, spiżarnię, łazienkę, gabinet oraz pralnię z pomieszczeniem gospodarczym. Na poddaszu architekci HOMEKONCEPT zaplanowali 3 sypialnie (w tym 2 z wydzielonymi garderobami) oraz przestronną łazienkę.

Co obejmuje kosztorys budowlany stanu DEWELOPERSKIEGO?

Przestawiane koszty budowy domu dotyczą stanu deweloperskiego. Jest to etap budowy domu, który obejmuje całą konstrukcję budynku, jego wykończenie od zewnątrz, instalacje oraz przygotowanie do prac wykończeniowych wewnątrz budynku. W szczególności obejmuje on następujące elementy:

1. Konstrukcja budynku: W ramach stanu deweloperskiego zostaje zrealizowana konstrukcja nośna budynku, czyli fundamenty, ściany zewnętrzne, stropy i dach. Wszystkie te elementy są zbudowane zgodnie z projektem architektonicznym i konstrukcyjnym.

2. Instalacje: W ramach stanu deweloperskiego są montowane podstawowe instalacje budynku, takie jak instalacja elektryczna (z wydzielonymi punktami świetlnymi i gniazdkami), instalacja wodno-kanalizacyjna (rury, zawory, przyłącza), instalacja centralnego ogrzewania (rury, grzejniki, piec centralnego ogrzewania), instalacja gazowa (doprowadzenie gazu do pieca CO), instalacja wentylacji mechanicznej (rekuperator wraz z rozprowadzeniem powietrza po pomieszczeniach, montaż czerpni oraz wyrzutni) oraz podstawowe instalacje teletechniczne (RTV, internet).

3. Stolarka zewnętrzna: W tym etapie montowana jest stolarka zewnętrzna, czyli okna i drzwi zewnętrzne, a także brama garażowa jeżeli występuje w danym budynku.

4. Izolacje: W ramach stanu deweloperskiego przeprowadza się izolację budynku. Obejmuje to izolację termiczną, która zapobiega utracie ciepła z budynku, oraz tam gdzie potrzeba - izolację przeciw-wodną, zabezpieczającą budynek przed dostawaniem się wody i wilgoci.

5. Ściany działowe

6. Tynki wewnętrzne: Na ścianach wewnętrznych budynku nakładane są tynki w celu ich wygładzenia i przygotowania pod dalsze prace wykończeniowe.

7. Posadzki: W ramach stanu deweloperskiego układane są posadzki w pomieszczeniach. Mogą to być np. wylewki betonowe.

8. Ocieplenie poddasza: Jeśli budynek posiada poddasze, w tym etapie przeprowadza się ocieplenie i przygotowanie poddasza do dalszego użytkowania.

9. Elewacja budynku: W ramach stanu deweloperskiego przeprowadza się wykończenie elewacji budynku. W naszej analizie nie uwzględniamy jednak ozdobnych elementów elewacyjnych np. drewna elewacyjnego, okładzin kamiennych czy płyt elewacyjnych.

10. Rynny, wykończenie okapów i obróbki blacharskie

Przygotowując analizę kosztów budowy domu i sporządzając kosztorysy nie uwzględnialiśmy takich elementów jak:

• zakup działki budowlanej: ceny działek są bardzo różne. Wartość ara działki zależy od regionu Polski, odległości od większego miasta, ukształtowania terenu, dostępu do mediów itp. Dlatego nie ujmujemy jej w naszej analizie kosztów budowy domu.

• zakup projektu domu: koszty zakupy projektu domu zależą od jego wielkości, stopnia skomplikowania bryły i konstrukcji. Zależą też od tego, czy zdecydowaliśmy się na gotowe projekty domów jednorodzinnych czy też na indywidualny projekt domu. Kwoty mogą się wahać od 4-8 tysięcy za gotowe projekty do kilkudziesięciu tysięcy za projekt indywidualny.

• koszty formalne: koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę możemy podzielić na dwa typy. Jedne są to opłaty skarbowe w stosownym urzędzie - ujednolicone dla całego kraju. Drugi typ kosztów wynika z kosztów przygotowania dokumentacji np. geotechnicznej czy geodezyjnej. Te zależą od indywidualnej wyceny wykonawcy.

• przyłącz mediów: zależy od lokalizacji działki i od odległość od punktów przyłączeniowych. Jest to sprawa bardzo indywidualna i połączona bezpośrednio z działką, stąd też trudno włączyć ją do kosztorysu.

• wykończenie wnętrza domu: aranżacja wnętrz jest sprawą bardzo indywidualną i zależy od gustu i zasobności finansowej inwestora. Wykończenie i wyposażenie wnętrz nie jest brane pod uwagę w analizie kosztów budowy domu do stanu deweloperskiego.

• zagospodarowanie terenu wokół domu: Podobnie jak w przypadku aranżacji wnętrz jest to kwesta indywidualna, zależy od wielkości tarasu, wielości działki, pomysłu na ogród itd.

Jak liczymy kosztorys budowlany:

Analizie kosztów budowy domu w 2023 r poddaliśmy dwa projekty, których kosztorysy zostały przygotowane na podstawie ogólnopolskich cenników Sekocenbud. Przyjęliśmy średnie ceny materiałów budowlanych i robocizny dla całego kraju. Jednak pamiętajmy, że kwoty mogą się różnić o kilka, a nawet kilkanaście procent w zależności od województwa, w którym realizujemy budowę domu.

Przyjęliśmy jeszcze jedno założenie. A mianowicie, cały proces budowy domu do stanu deweloperskiego miałby zostać przeprowadzony systemem zleconym. Oznacza to, że wszystkie działania w kosztorysowanych domach jednorodzinnych zostaną powierzone wyspecjalizowanym ekipom budowlanym. W takiej sytuacji do podanych cen netto należy doliczyć 8% stawkę VAT.

Koszty budowy domu 2023 r - ile kosztuje stan deweloperski domu 120 m2?

Koszt budowy domów HOMEKONCEPT 100 i HOMEKONCEPT 96 przeanalizujemy od fundamentów po sam dach. Prezentowane domy mają różne rozmiary fundamentów, różną powierzchnię i rodzaj dachu - jednak sam zakres prac do wykonania jest taki sam i obejmuje te same działania.

Przygotowanie fundamentów i roboty ziemne

• usunięcie warstwy ziemi urodzajnej

• wykopy oraz przekopy

• wykopy liniowe w gruntach suchych o ścianach pionowych z wydobyciem urobku

• podkłady betonowe na podłożu gruntowym

• ławy fundamentowe żelbetowe

• stopy fundamentowe żelbetowe prostokątne

• ściany betonowe - ściany fundamentowe

• betonowy fundament i fundament pod schody tarasu, komin, schody wewn.

• wieńce monolityczne na ścianach

• słupy żelbetowe

• izolacje przeciwwilgociowe

• ocieplenie ścian fundamentowych metodą lekką-mokrą przez przyklejenie płyt styrodurowych przy użyciu gotowych zapraw klejących

• zasypanie wykopów

Nasz omawiany projekt domu o powierzchni 120 m2 ma 36 mb fundamentów. Koszt materiałów potrzebnych do budowy fundamentów w tym domu z poddaszem użytkowym wyniósł - 20 827 zł, koszt robocizny to w tym przypadku kwota 13 653 zł, natomiast koszt sprzętu to ok. 2 721 zł.

Sumaryczna cena wykonania fundamentów pod dom o powierzchni 120 m2 HOMEKONCEPT 100 to kwota 37 201 zł. Przywołane tutaj kwoty zawierają łączny koszt materiału, robocizny, sprzętu oraz przewidziane w kosztorysie koszty zakupu i koszty pośrednie.

Budowa ścian działowych oraz nośnych

Kolejnym etapem prac przy budowie naszego wymarzonego domu jednorodzinnego jest budowa ścian nośnych oraz działowych. Zakładamy zgodnie z danymi z projektu budowlanego, że nasz projekt HOMEKONCEPT 100 ma 135 m2 ścian nośnych. Podane metry to suma ścian nośnych parteru i poddasza. Przewidujemy ich wykonanie z pustaków ceramicznych POROTHERM o wysokości 23,8 cm i grubości 25 cm. Koszt wymurowania ścian nośnych w domu 120 m2 to kwota - 21 700 zł.

Ściany działowe w domach jednorodzinnych wykonuje się np. z pustaków ceramicznych POROTHERM o grubości 11,5 cm. Nasz analizowany projekt domu 120 m2 przewiduje 145 m2 ścian działowych. Ich wykonanie wygeneruje nam koszty w kwocie 14 869 zł.

Analizując koszty ścian działowych należy przewidzieć jeszcze koszty ścian działowych z płyt gipsowo-kartonowych. Tutaj nie poświęcamy tym kosztom zbyt wiele uwagi gdyż wynoszą one niecałe 500 zł. Dodatkowym kosztem wzniesienie ścian są oczywiście nadproża ceramiczne oraz żelbetowe, a także przygotowanie otworów pod stolarkę okienną i drzwiową.

Strop i elementy żelbetowe

Istotnym kolejnym elementem jest wylanie stropu pomiędzy parterem a poddaszem, a także pozostałych elementów żelbetowych w postaci belek i nadproży. Ten etap pochłonie koszty w wysokości 24 258 zł.

Komin, dach, rynny

Niezbędnym i nieodłącznym elementem budowy domu jest budowa komina dymowego do kominka oraz pieca CO. W omawianym projekcie domu mamy zaprojektowaną wentylację mechaniczną, także nie musimy budować kominów wentylacyjnych. Finalny koszt wykonania kominów w naszym domu z poddaszem wynosi 7 351 zł.

Dach

Kończąc omawianie kosztów budowy stanu surowego otwartego musimy jeszcze przeanalizować koszt budowy dachu. Dach w projekcie domu HOMEKONCEPT 100 został zaprojektowany jako dach dwuspadowy o 40 stopniowym kącie nachylenia. Jego powierzchnia to 119 m2, jest to tradycyjna więźba dachowa pokryta dachówką ceramiczną lub cementową. Koszt wykonania dachu wraz z rynnami i obróbkami z blachy to 66 687 zł.

Przywołana wyżej kwota zawiera takie elementy jak montaż konstrukcji dachu oraz wykonanie pokrycie dachu dachówką cementową. Mamy tutaj również uwzględnione koszty zakupu i montażu rynien dachowych i rur spustowych. I co jeszcze dość istotne - zakup i montaż okien dachowych uchylno-obrotowych.

Posadzki

Kolejnym elementem budowy domu będzie wykonanie wszystkich posadzek. Przeprowadzenie tego procesu wraz ze wszystkimi technologicznymi izolacjami to kwota 21 130 zł. Z czego posadzki na gruncie wygenerowały koszt 11 717 zł, natomiast posadzki na stropie to kwota 9 413 zł.

Wykończenie poddasza

Pod sformułowaniem wykończenie poddasza kryje się m.in wykonanie izolacji termicznej dachy wełną mineralną oraz wykonanie płyt gipsowo-kartonowych na odpowiednim stelażu. Wykończenie poddasza to kwota 22 388 zł.

Tynki i okładziny ścian i sufitów

Wykonanie tynków w całym zestawieniu kosztów budowy domu o powierzchni użytkowej 120 m2 HOMEKONCEPT 100, wykonanie gładzi oraz malowanie ścian to łączna kwota 41 002 zł. Co znajdziemy w tej kwocie? Jest to koszt zakupy materiałów i robocizny, które są niezbędne do wykonania prawie 500 m2 tynków ścian, słupów, stropów i podciągów. W tej kwocie zawarta jest też opłata za zrobienie gładzi gipsowych ścian tynkowanych oraz na płytach gipsowo-kartonowych (na poddaszu). Koszt wykonania wszystkich gładzi wynosi 16 399 zł (uwzględniony w podanej wyżej kwocie 41 002 zł).

Nasz kosztorys przewiduje również dwukrotnie malowanie wszystkich ściany nośnych i działowych wraz z gruntowaniem.

Schody

Przy kosztach stanu surowego zamkniętego powinniśmy też uwzględnić koszty wykonania schodów. Dom HOMEKONCEPT 100 przewiduje wykonanie schodów zabiegowych żelbetowych. Koszt ich wykonania wynosi 4 343 zł. Jest to oczywiście koszt betonu, zbrojenia i robocizny. Kwota ta nie obejmuje wykończenia schodów, które to możemy wykonać np. z naturalnego drewna, płytek ceramicznych czy spieku kwarcowego.

Stolarka okienna i drzwi zewnętrzne

Koszty związane z zakupem i montażem drzwi wejściowych, okien i konstrukcji aluminiowych to kwota opiewająca na 62 920 zł. Z czego największa kwota prawie 52 000 zł to koszt montażu konstrukcji aluminiowych - czyli wszystkich dużych ale jakże pięknych przeszkleń zaprojektowanych w tym domu.

Elewacja

Przechodzimy teraz do omówienie zewnętrznych prac wykończeniowych i związanych z tym kosztów budowy domu. Ogólnie nazywamy te wszystkie pracy "elewacją". Zawiera się w nich np. przyklejenie płyt styropianowych, przyklejenie jednej warstwy siatki na wszystkich elementach budynku przy ociepleniu płytami styropianowymi, wykonanie cienkowarstwowej wyprawy z tynku akrylowego. Przygotowanie elewacji to koszt 42 818 zł.

Podsumowanie - koszty budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 120 m2 - HOMEKONCEPT 100

Stan zero:

• roboty ziemne i fundamentowe - 27 838 zł

• podkłady - 9 363 zł

Stan surowy otwarty:

• ściany zewnętrzne i wewnętrzne konstrukcyjne parteru - 13 987 zł

• strop i elementy żelbetowe - 24 258 zł

• kominy - 7 351 zł

• stal zbrojeniowa dla całego budynku - 27 775 zł

• ściany konstrukcyjne poddasza - 13 237 zł

• ścianki działowe - 15 897 zł

• dach - konstrukcja z pokryciem - 66 687 zł

Prace wykończeniowe:

• posadzki - 21 130 zł

• wykończenie poddasza - 22 388 zł

• tynki i okładziny ścian i sufitów wewnętrznych - 41 002 zł

• stolarka i ślusarka wewnętrzna - 11 303 zł

Prace zewnętrzne wykończeniowe:

• stolarka okienna i drzwi zewnętrzne - 62 920 zł

• elewacja (bez okładzin ozdobnych) - 42 818 zł

• tarasy na gruncie - 1 055 zł

Instalacje - 78 352 zł (omówienie na końcu)

Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego o powierzchni 120 m2?

Podsumowanie tych kosztów budowy domu daje nam w kwotę 487 369 zł. Zgodnie z naszymi założeniami powinniśmy do niej doliczyć kwotę 8% podatku VAT czyli - 38 989 zł. Finalnie daje nam to koszt budowy domu o powierzchni 120 m2 z dachem dwuspadowym HOMEKONCEPT 100 - 526 358 zł. Budowa domu w przeliczeniu na metr powierzchni użytkowej mamy kwotę 4 277 zł

Koszty budowy domu o powierzchni użytkowej 175 m2 z garażem dwustanowiskowym - HOMEKONCEPT 96

Analizując koszty budowy domu o łącznej powierzchni 221 m2 HOMEKONCEPT 96 (powierzchnia domu plus powierzchnia garażu), wzięliśmy pod uwagę oczywiście dokładnie te same parametry co w już analizowanym projekcie domu o powierzchni 120 m2 HOMEKONCEPT 100. Kosztorysowany dom jednorodzinny został zaprojektowany na planie kwadratu z dachem wielospadowym. Do budowy domu wykorzystaliśmy dokładnie te same materiały jak w przypadku poprzednio analizowanego HOMEKONCEPT 100.

Analizując kolejne pozycje kosztorysu mamy poniższe kwoty:

Fundamenty

Koszt materiałów potrzebnych do budowy fundamentów w tym domu 220 m2 wyniósł - 42 159 zł, koszt robocizny to to 24 875 zł, natomiast koszt sprzętu to kwota 7 191 zł.

Sumaryczna cena wykonania prawie 85 mb fundamentów pod dom o powierzchni 221 m2 HOMEKONCEPT 96 to kwota 74 225 zł. Przywołane tutaj kwoty zawierają koszty materiałów, robocizny, sprzętu oraz przewidziane w kosztorysie koszty zakupu i koszty pośrednie.

Budowa ścian nośnych

Zgodnie z projektem budowlanym HOMEKONCEPT 96 ma 260 m2 ścian konstrukcyjnych. Podane metry to suma ścian nośnych parteru i poddasza. W projekcie mamy założenie taki, że ściany zostaną wykonane z pustaków ceramicznych POROTHERM o wysokości 23,8 cm i grubości 25 cm. Koszt wymurowanie ścian nośnych w domu 221 m2 to kwota - 41 653 zł.

Ściany działowe

Dokumentacja projektowa zakłada, że ściany działowe zostaną wymurowane z pustaka ceramicznego POROTHERM o wysokości 23,8 cm i grubości 11,5 cm. Analizowany domu 221 m2 przewiduje 90 m2 ścian działowych. Ich wykonanie wygeneruje nam koszty w kwocie 9 330 zł.

Powinniśmy również przewidzieć koszty ścian działowych z płyt gipsowo-kartonowych. Mamy 60 m2 tego typu ścian i koszt ich montażu to 11 855 zł. Dodatkowym kosztem wzniesienie ścian są oczywiście nadproża ceramiczne i przygotowanie otworów pod stolarkę okienną i drzwiową.

Kominy

Koszty budowy komina dymowego do kominka opiewa na kwotę 5 730 zł. W tej kwocie mamy już elementy podstawowe komina jednociągowego Schiedel, trójnik z wyczystką, trójnik spalin oraz płyty przykrywające komin.

Strop

Omawiany dom jest domem z poddaszem użytkowym dlatego też potrzebujemy wykonać strop. Koszt zakupu materiałów do wykonania stropu, koszty robocizny, koszt wykonania belek, podciągów, słupów żelbetowych, wieńców itd to kwota 60 479 zł.

Dach

Dom jednorodzinny HOMEKONCEPT 96 ma dach wielospadowy o powierzchni 260 m2. Został zaprojektowany w formie tradycyjnej więźby dachowej i pokryty elegancką blachą na rąbek. Koszt przygotowania konstrukcji i pokrycia dachu blachą to kwota 174 294 zł.

W tej kwocie mamy zawarte również koszty np. obróbki kominów, montaż 10 sztuk okien połaciowych, montaż rynien i rur spustowych.

Schody

Koszt wykonania schodów zabiegowych w domu jednorodzinnym o powierzchni 221 m2 to kwota 4 987 zł. Podobnie jak w pierwszym analizowanym domu, koszt ten nie obejmuje wykończenia schodów.

Stal dla całego budynku

Projekt domu HOMEKONCEPT 96 zakłada 4,6 t stali. Koszt całościowy obejmuje przygotowanie i montaż zbrojenia stali żebrowanej w elementach budynku i opiewa na kwotę 40 238 zł.

Posadzka

W naszym naszej analizie kosztów domu jednorodzinnego 221 m2 znajduje się również analiza kosztów wykonania posadzki na stropie i posadzki na gruncie. Koszt wykonania wszystkich posadzek to kwota 41 776 zł. Z czego posadzki mieszkania na gruncie to 16 877 zł, posadzka garażu na gruncie to 11 819 zł. Natomiast koszt posadzki na stropie to 13 079 zł.

Wykończenie poddasza

Co kryje nam się pod kosztami wykończenia poddasza?

Wykończenie domu na poddaszu wiąże się z wykonaniem izolacji cieplnej i akustycznej oraz wykonania okładzin stropów płytami gipsowo-kartonowymi. Wszystkie te prace wiążą się z wydaniem kwoty 49 039 zł

Tynki i okładziny

Wykonanie tynków i gładzi gipsowych wraz z malowaniem w całym budynku to kwota 64 696 zł. Co obejmuje ta kwota?

Znajdziemy w niej koszt robocizny i materiałów potrzebnych do ocieplenia ścian oddzielających garaż od domu, wykonania tynków na wszystkich stropach, ścianach nośnych oraz działowych oraz wykonanie gładzi gipsowych na stropach i ścianach, a także na płytach gipsowo-kartonowych na poddaszu. Łącznie, mamy do wykonania 470 m2 tynków oraz 780 m2 gładzi gipsowych na wszystkich ścianach i stropach.

Jeszcze jeden element związany z wykończeniem ścian to 2-krtotne malowanie wszystkich ścian i sufitów w budynku. Jest to koszt, który wynosi zgodnie z kosztorysem 9 912 zł.

Stolarka okienna i drzwi wejściowe

80 215 zł to koszt wykonania stolarki okiennej i drzwi wejściowych w domu o powierzchni użytkowej 221 m2. Kwota ta również zawiera koszt montażu bramy garażowej w wysokości 12 428 zł. Montaż drzwi wejściowych - 11 802 zł oraz montaż okien - 55 984 zł.

Elewacja i ocieplenie ścian zewnętrznych

Zewnętrzne prace wykończenia domu dotyczą ocieplenia ścian zewnętrznych oraz wykończenia elewacji tynkiem akrylowym. Koszt wykonania tych prac z uwzględnieniem materiałów elewacyjnych i robocizny wynosi 113 603 zł. W tych kosztach nie zostały uwzględnione koszty ozdobnych materiałów elewacyjnych np. kamienia lub desek elewacyjnych.

Koszty budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 175 m2 z garażem dwustanowiskowym - HOMEKONCEPT 96

Stan zero:

• roboty ziemne i fundamentowe - 74 226 zł

• podkłady - 18 860 zł

Stan surowy otwarty:

• ściany zewnętrzne i wewnętrzne konstrukcyjne parteru - 32 620 zł

• strop i elementy żelbetowe - 60 479 zł

• kominy - 5 730 zł

• stal zbrojeniowa dla całego budynku - 40 238 zł

• ściany konstrukcyjne poddasza - 19 445 zł

• ścianki działowe - 21 529 zł

• dach - konstrukcja z pokryciem - 174 294 zł

Prace wykończeniowe:

• posadzki - 41 776 zł

• wykończenie poddasza - 49 039 zł

• tynki i okładziny ścian i sufitów wewnętrznych - 64 696 zł

• stolarka i ślusarka wewnętrzna - 16 437 zł

Prace zewnętrzne wykończeniowe:

• stolarka okienna i drzwi zewnętrzne - 80 215 zł

• elewacja (bez okładzin ozdobnych) - 113 603 zł

• tarasy na gruncie - 5 121 zł

• instalacje - 139 747 zł

Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego o powierzchni 221 m2?

Podsumowanie tych kosztów budowy domu daje nam w kwotę 958 062 zł. Zgodnie z naszymi założeniami powinniśmy do niej doliczyć kwotę 8% podatku VAT czyli - 76 645 zł. Finalnie daje nam to koszt budowy domu o powierzchni 175 m2 i garażem dwustanowiskowym o powierzchni 46 m2 - HOMEKONCEPT 96 - 1 034 707 zł. W przeliczeniu na metr powierzchni mamy kwotę 4 687 zł.

Instalacje wewnętrzne

W kosztorysowanych domach wszystkie koszty instalacji zostały przygotowane metodą szacunkową. Jest to ogólnie przyjęty sposób kosztorysowania instalacji w branży architektonicznej. Wynika to z tego faktu, że sposób wykonania instalacji z dużej mierze zależy od projektu i aranżacji wnętrza domu.

Instalacja elektryczna

Finalne koszty wykonania instalacji elektrycznej zależą od ilości punktów świetlnych jakie przewidzi inwestor lub projektant wnętrz. Koszt wykonanie instalacji elektrycznej zgodnie z projektem budowlanym wynosi:

• dom jednorodzinny 120 m2 HOMEKONCEPT 100 - 9 816 zł

• dom jednorodzinny 220 m2 HOMEKONCEPT 96 - 19 639 zł

Instalacja wodno-kanalizacyjna

Instalacja wodno-kanalizacyjna jest nazywana w potocznie "instalacja wod-kan". Jest to instalacja, która podobnie jak instalacja elektryczna, należy do podstawowych instalacji w domu. Koszty jakie wygeneruje zależą od ilości przyłączeń. Pamiętajmy też, że na finalny koszt wpłynie również odległość punktów przyłączeniowych od pionów kanalizacyjnych.

Instalacja centralnego ogrzewania

W obydwu domach, które analizujemy, zakładamy, że instalacja centralnego ogrzewania zostanie wykonana zgodnie z projektem budowlanym czyli ogrzewanie podłogowe w większości pomieszczeń w domu oraz grzejniki płytowe w sypialniach. Dodatkowo, w łazienkach zostały zaprojektowane grzejniki drabinkowe.

W swoich obliczeniach przyjęliśmy również pełne wyposażenie kotłowni czyli zakup i przyłącz gazowego pieca kondensacyjnego. Instalacja kompletu instalacji centralnego ogrzewania to koszt:

• dom 120 m2 - 23 927 zł

• dom 220 m2 - 47 871 zł

W obu projektach została założona wentylacja mechaniczna. Koszt jej wykonania w obydwu przypadkach jest taki sam. Cena zawiera oprócz przygotowania samej instalacji, koszt zakupu i montażu rekuperatora:

• dom 120 m2 - 17 000 zł

• dom 220 m2 - 17 000 zł

Koszty budowy domu do stanu deweloperskiego - porównanie

Ile kosztuje budowa domu w 2023 r? Co wpływa na koszt budowy domu?

Budowa domu - wartość kosztorysowa:

• dom 120 m2 - 526 358 zł - cena za metr - 4 277 zł

• dom 220 m2 - 1 034 707 zł - cena za metra - 4 687 zł

Podane cena to koszty budowy domu metodą zleconą profesjonalnej firmie budowlanej i uwzględnia 8% podatek VAT oraz wszystkie prace przewidziane w powyżej opisanych kosztorysach.

Jak sytuacja będzie wyglądała za kilka miesięcy?Ile będzie kosztować budowa domu za kilka miesięcy? Czy wahania kosztów budowy powrócą? Trudno jest odpowiedzieć na to pytanie. Z całą pewnością będziemy obserwowali kwartalne wzrosty kosztów budowy lub ich spadki, za kilka miesięcy przygotujemy kolejna tego typu analizę.

Dlaczego ceny materiałów budowlanych rosną?

Ceny materiałów budowlanych, a tym samym koszt budowy domu mogą wzrastać z bardzo różnych powodów. Na tę sytuację mają wpływa bardzo różne czynniki. Jednym z nich jest wzrost popytu na materiały budowlane. Od początku 2023 r. możemy zaobserwować bardzo delikatny ale jednak zauważalny wzrost aktywności budowlanej w sektorze mieszkaniowym. Zadziałał tutaj podstawowy model ekonomiczny - jeśli popyt przewyższa podaż, producenci mogą podnosić ceny, aby zwiększyć swoje zyski.

Innym dość istotnym elementem wpływającym na koszt budowy domu i wzrost cen materiałów budowlanych są braki w łańcuchu dostaw. Problemy logistyczne, ograniczenia transportowe i trudności w pozyskiwaniu surowców, prowadzą do niedoborów materiałów budowlanych, a tym samym skutkują wzrostem cen na rynku i wpływają na koszt budowy domu.

Nie bez znaczenia jest koszt surowców, takich jak drewno, stal, cement, aluminium czy miedź, które wzrastają na rynkach światowych. Wysoki koszt surowców wpływa bezpośrednio na koszt materiałów budowlanych, a tym samym koszt budowy domu.

Inflacja i wyższe koszty pracy, takie jak podwyżki płac dla pracowników budowlanych, zatrzymanie wzrostu gospodarczego, również prowadzą do wzrostu kosztów produkcji, tym samym przekładają się na wyższy koszt budowy domu.

Wszystkie powyższe czynniki są złożone i wzajemnie powiązane, a ich wpływ na ceny materiałów budowlanych, wynagrodzenie firmy budowlanej i koszty budowy domu mogą się różnić w zależności od regionu. Dlatego przygotowując się do tak dużej inwestycji jaką jest budowa domu, warto monitorować sytuację na rynku budowlanym, po to aby odpowiednio planować i uwzględniać koszty w budżecie budowy.

Nim rozpoczniemy inwestycję jaką jest budowa domu, musimy zadbać o jej pewność finansowania. Jest to kluczowy czynnik, który determinuje jej sukces. Bez stabilnej i odpowiedniej bazy finansowej, trudno jest zrealizować projekt budowlany.

Bez odpowiedniego zaplecza finansowego nie mamy możliwość konsekwentnego i bezproblemowego realizowania planów budowlanych. Dostęp do wystarczających środków finansowych pozwala na terminowe wykonanie wewnętrznych prac instalacyjnych budowlanych, zakup materiałów oraz wynajęcie niezbędnych ekip budowlanych.

Niestety ale brak pewności finansowej może prowadzić do przerw w budowie. Przerwy w pracach budowlanych mogą być kosztowne i opóźnić termin oddania inwestycji, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Pewność finansowania pozwala nam lepiej przewidzieć koszty budowy, lepsze zarządzanie budżetem inwestycji, kontrolę kosztów i unikanie nieprzewidzianych sytuacji, które mogłyby spowodować przekroczenie budżetu.

Dlatego też, przed rozpoczęciem inwestycji mieszkaniowej, istotne jest, aby dokładnie ocenić i zapewnić stabilne finansowanie, aby zwiększyć szanse na sukces projektu.

Jak sfinansować budowę domu?

Aby zbudować dom jednorodzinny czy to dom parterowy, z piętrem czy z poddaszem musimy dokładnie przeanalizować sposób sfinansowania budowy domu. Najpopularniejsze opcje to:

Własne oszczędności - bez nich raczej trudno jest rozpocząć budowę domu i analizować koszt budowy domu. Dobra wiadomość jest taka, że nie musimy posiadać całej kwoty jaką potrzebujemy. Wystarczy, że będziemy posiadali oszczędności, które pozwolą sfinansować część kosztów, tak zwany wkład własny wymagany do kredytu hipotecznego.

Pamiętajmy również, wykorzystanie własnych środków może zmniejszyć zależność od innych źródeł finansowania i ograniczyć koszty związane z odsetkami lub innymi opłatami.

Kredyt hipoteczny - to bardzo powszechna forma finansowania budowy domu. Każdy inwestor może się ubiegać się o kredyt hipoteczny w banku lub instytucji finansowej. Banki udzielają kredytów hipotecznych na podstawie zdolności kredytowej, zabezpieczenia (np. hipoteki na nieruchomości) i innych czynników.

Kombinacja różnych źródeł - inwestorzy najczęściej przy budowie wymarzonego lokum korzystają z różnych źródeł finansowania. Najczęściej jest to połączenie własnych oszczędności z kredytem hipotecznym.

Na koniec tylko jedna rada. Przed podjęciem decyzji o finansowaniu budowy domu, zachęcamy do skonsultowania się z doradcą finansowym. W czasie rozmowy z nim możemy uzyskać porady dotyczące finansowania budowy domu i dopasować rozwiązanie do swojej sytuacji finansowej.

Bezpieczny Kredyt 2%

Zachętą do budowy domu w 2023 roku jest również zapowiadany przez rząd program Bezpieczny Kredyt 2%, dzięki któremu będzie można skorzystać z finansowania na preferencyjnych warunkach.

Wydaje się że po jego wprowadzeniu budowa wymarzonego lokum dla części inwestorów może być jeszcze bardziej w zasięgu możliwości finansowych.

Bezpieczny Kredyt 2% jest programem, który jest przeznaczony dla wszystkich inwestorów do 45 roku życia, którzy chcą zdecydować się na wybudowanie domu swojego pierwszego domu albo kupno pierwszego mieszkania. Kredyt można wykorzystać również na zakup działki budowlanej.

Program polega na dopłacie do rat kredytu hipotecznego, która będzie obowiązywała przez 10 lat. Maksymalna kwota kredytu to 500 tys. zł albo 600 tys. zł w przypadku rodziców z dzieckiem. Nie obowiązuje limit cen za 1 metr kwadratowy nieruchomości. Warto też wskazać, że kredyty w ramach programu będą udzielane tylko w złotych oraz minimalny okres umowy kredytowej to 15 lat.

Jak znaleźć dobrą ekipę budowlaną?

Budowa wymarzonego lokum wiąże się ze sporymi kosztami. Aby wszystkie zostały wykorzystane we właściwy sposób trzeba zadbać o jeszcze jeden element, nierozerwalnie związany z budową domu. Chodzi oczywiście o wybór odpowiedniej ekipy budowlanej. Budowa domów to dość skomplikowany proces dlatego też warto skorzystać ze sprawdzonej i poleconej firmy.

Mamy tutaj kilka możliwości:

• najbardziej polecamy zasięgnięcia opinii rodziny i znajomych, osób, które już budowały dom jednorodzinny

• sprawdzić, czy biuro projektowe, w którym zdecydowaliśmy się na zakup gotowego projektu domu nie współpracuje ze sprawdzonymi ekipami budowlanymi. Dla przykładu, w pracowni HOMEKONCEPT polecamy szereg sprawdzonych partnerów budowlanych, którzy sprawnie wybudują wybrany dom jednorodzinny

• możemy przeszukać lokalne ogłoszenia

• być może podpowiedzią może nam służyć biuro projektowe lub architekt adaptujący.

Jednak nim podejmiemy ostateczną decyzję i wybierzemy firmę budowlaną, warto jest poprosić kilka firm o wycenę budowy domu. Może się okazać, że rozbieżność kosztów budowy domu i zakresu prac budowlanych może być bardzo duża. Zachęcamy też do bardzo dokładnego przeanalizowania umowy i przyjrzenia się punktom dotyczącym gwarancji.

Przy wyborze ekipy budowlanej ważne jest, aby przeprowadzić dokładną analizę wycen, porównać oferty i skupić się na jakości, doświadczeniu oraz referencjach. Pamiętaj także o podpisaniu pisemnej umowy, która precyzuje wszystkie aspekty współpracy i gwarantuje bezpieczeństwo obu stron. I jeszcze jedna rada :) Pamiętajmy, że umowę podpisujemy na trudne czasy, a nie na te dobre.