Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?

Przed przystąpieniem do budowy wymarzonego domu musisz dopełnić formalności. Należy uzyskać pozwolenie na budowę. W pewnych przypadkach prawo budowlane pozwala jednak na realizację wolnostojących domów jednorodzinnych na podstawie uproszczonej procedury, jaką jest zgłoszenie. Sprawdźmy w jakich sytuacjach możesz rozpocząć budowę na podstawie zgłoszenia, a kiedy będziesz musiał uzyskać pozwolenie.

Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych określają przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zmianami). Zgodnie z nimi przed rozpoczęciem budowy musimy uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Klasyfikacja obiektów wymagających uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia zawarta jest w art. 29 i 30 ustawy Prawo budowlane. Część obiektów szczegółowo wymienionych w ustawie, w tym wolnostojące domy jednorodzinne, których obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza granice naszej działki, można budować na podstawie zgłoszenia.

Obszar oddziaływania to pojęcie, które w prawie budowlanym zostało przedstawione w następujący sposób: „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”. W przypadku projektu gotowego obszar ten wyznacza architekt adaptujący. Sprawdza on czy budynek swoimi gabarytami oraz usytuowaniem nie będzie wpływać na sąsiednią działkę lub istniejącą zabudowę – czy np. nie będzie zacieniał sąsiedniej parceli. Jeżeli warunek ten nie zostanie spełniony będziesz miał obowiązek uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, w przeciwnym wypadku inwestor ma możliwość wyboru procedury.

Niezależnie od tego jaką drogę wybierzesz, musisz skompletować ten sam zestaw dokumentów. Będą one później weryfikowane pod kątem zgodności z odpowiednimi przepisami prawa. Różnica w głównej mierze dotyczy czasu procedowania pozwolenia i zgłoszenia. W pierwszym przypadku będzie on wynosił 65 dni, natomiast w drugim tylko 21.

Odpowiednie wnioski pobierzesz ze strony starostwa powiatowego lub urzędu miasta, a po wypełnieniu musisz je złożyć w wydziale architektoniczno-budowlanym, właściwym dla lokalizacji Twojej przyszłej inwestycji.

Nowoczesny projekt domu z elewacją z łupka kamiennego - realizacja projektu HomeKONCEPT 13

Realizacja projektu domu HomeKONCEPT 13.

Zgłoszenie budowy

W zgłoszeniu musisz określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia, zgodnie z nowymi przepisami musisz dołączyć:

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb,
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw,
  • trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku zgłoszenia wniosek musisz wysłać przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych. Organ administracyjno-budowlany ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej. Jeżeli w tym czasie uzyskasz “milczącą zgodę urzędu” i nie zostanie wniesiony sprzeciw wobec planowanej budowy – możesz zaczynać. Nie warto rozpoczynać wcześniej prac, traktowane jest to jako samowola budowlana i zgodnie z przepisami jest to podstawa do wniesienia sprzeciwu. W sytuacji, kiedy będziesz musiał uzupełnić zgłoszenie, otrzymasz termin na dostarczenie dokumentów. Przerywa to automatycznie bieg terminu na złożenie sprzeciwu i procedura rozpoczyna się ponownie.

Ważne – Urząd może wnieść sprzeciw w kilku sytuacjach:

  • kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę,
  • wniosek wymaga uzupełnienia i w wyznaczonym terminie nie zostały uzupełnione dokumenty,
  • planowana budowa jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, warunkami zabudowy bądź innymi przepisami – np. gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody lub teren podlega konserwatorowi zabytków itp.,
  • budowa rozpoczęła się przed uprawomocnieniem zgłoszenia.

Nowoczesny projekt domu z tarasem i ozdobnym belkowaniem - gotowy projekt HomeKONCEPT 26

Realizacja projektu domu HomeKONCEPT 26.

Pozwolenie na budowę

W przypadku ubiegania się o pozwolenie na budowę procedura wygląda podobnie. Do wniosku dołącza się te same dokumenty co przy zgłoszeniu. Urząd ma 65 dni (od złożenia lub uzupełnienia wniosku) na wydanie decyzji, jednak w przypadku kiedy obszar oddziaływania wykracza poza naszą działkę, o postępowaniu zawiadamiani są właściciele sąsiednich działek, którym przysługuje 14 dni na wniesienie odwołania. W przypadku gdy obszar oddziaływania nie wykracza poza naszą działkę budowlaną, wówczas nie trzeba informować sąsiadów o planowanej budowie, ponieważ nie są oni stroną postępowania. W takim przypadku procedura wydania decyzji jest taka sama jak przy zgłoszeniu. Dzięki temu okres wydania decyzji może być krótszy niż 65 dni.

Podstawowa różnica pomiędzy omawianymi trybami polegała na wprowadzaniu zmian w zatwierdzonym projekcie architektoniczno-budowlanym lub zagospodarowania terenu. Do tej pory tryb zgłoszenia nie dawał możliwości wprowadzania jakichkolwiek zmian w zatwierdzonym zagospodarowaniu działki lub w projekcie architektoniczno-budowlanym. Niedawno znowelizowane Prawo budowlane zrównało obydwa tryby, jeśli chodzi o wprowadzanie nieistotnych odstępstw i nie ma konieczności uzyskiwania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Natomiast istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonaniu ponownego zgłoszenia.

Posiadanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy jest niezbędne, aby rozpocząć budowę. Dokumenty te są ważne bezterminowo, pod warunkiem, że rozpoczniemy budowę w ciągu 3 lat od momentu uzyskania zgody. Jeżeli jednak w tym terminie nie zdążymy rozpocząć inwestycji lub też wystąpi trzyletnia przerwa w prowadzonych pracach budowlanych będziemy musieli przejść od nowa całą procedurę.

Pamiętaj, że po uzyskaniu formalnej zgody, ale przed rozpoczęciem prac musisz zawiadomić organ nadzoru budowlanego (Inspektorat Nadzoru Budowlanego) oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Zgłoszenie powinno zawierać imiona i nazwiska osób, które będą sprawować funkcję kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego (jeśli został on ustanowiony).  Do zgłoszenia należy dołączyć zaświadczenie o nadaniu wymaganych uprawnień i przynależności tych osób do właściwej izby samorządu zawodowego. Ponadto należy dołączyć oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym i rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Masz pytania związane z budową domu HomeKONCEPT? Razem z naszymi doradcami możesz omówić wszystkie zagadnienia związane z tym tematem! Skorzystaj z pomocy doświadczonych ekspertów i przygotuj się jak najlepiej do spełnienia tego największego marzenia.

Gotowe projekty domów nowoczesnych HomeKONCEPT

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *