Jak prawidłowo dobrać projekt domu do działki?

Jak prawidłowo dobrać projekt domu do działki?

Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze działki ?  Jaki wpływ na komfort życia mieszkańców będzie miało najbliższe otoczenie działki? Jakie są zasady prawidłowego usytuowania domu względem stron świata? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć w niniejszym artykule.

Zgodność projektu domu z Miejscowym Planem lub Warunkami Zabudowy

Zanim zaczniemy budowę,  musimy sprawdzić czy wybrany przez nas projekt domu wpisuje się w jeden z następujących dokumentów: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku Warunki Zabudowy (WZ).  Z wytycznymi Miejscowego Planu można zapoznać się na stronie Urzędu Miasta lub Gminy, natomiast aby uzyskać Warunki Zabudowy trzeba złożyć stosowany wniosek w Urzędzie Gminy.

Z  dokumentów tych dowiemy się jakie parametry może mieć planowana inwestycja z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Będą tam zawarte informacje takie jak: możliwa maksymalna wysokość budynku, dopuszczalny kąt nachylenia połaci, gabaryty budynku, czy szerokość elewacji frontowej. Dowiemy się  także jaki procent działki  można zabudować, w jaki sposób zaopatrywać dom w wodę i energię oraz odprowadzać ścieki. W niektórych Planach Miejscowych może być także wskazany kolor dachu i elewacji przyszłego domu. W zależności od lokalizacji działki mogą znaleźć się w nich dodatkowe zalecenia wynikające z odrębnych przepisów np. o ochronie środowiska, czy dziedzictwie kulturowym.

W zapisach Miejscowego Planu znajdziemy także ważne informacje dotyczące najbliższego otoczenia. Dzięki temu dowiemy się czy w sąsiedztwie planowana jest budowa drogi szybkiego ruchu, linii energetycznej, czy zakładów przemysłowych. Jeżeli między wybranym przez nas projektem domu a obowiązującym dokumentem wystąpią niezgodności, trzeba go dostosować do wymogów, lub wybrać inny, zgodny z wszystkimi wytycznymi.

Jakie muszą być minimalne odległości projektu od granicy działki

Planując budowę domu na działce musimy dostosować się do obowiązujących przepisów dotyczących zachowania odpowiednich odległości budynku od granic działki. Szczegółowe wytyczne w tym zakresie określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wraz z nowelizacją obowiązującą od stycznia 2018 r.

W myśl Rozporządzenia minimalne odległości od granicy działki budowlanej do planowanego budynku wynoszą  4 metry  w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, lub 3 metry  w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. W nowelizacji rozporządzenia z 2018 r. doprecyzowano od jakiego miejsca mierzy się odległość budynku do granic działki. Poprzednio była to granica z sąsiednią działką budowlaną, a obecnie jest to granica naszej działki budowlanej. Zmiana została wprowadzona, aby uniknąć kłopotów z interpretacją nieprecyzyjnego zapisu.

Wszystkie elementy budynku wychodzące poza obrys ścian zewnętrznych, takie jak okapy, gzymsy, balkony, tarasy itp. mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki. Trzeba  również pamiętać o zachowaniu odpowiednich odległości od granicy działki okien zamontowanych w dachu budynku, lub okien połaciowych – musi ona wynosić 4 metry, licząc od krawędzi otworu okiennego.

Zagospodarowanie Terenu dla projektu domu HomeKONCEPT-02 G2 EN

Kiedy możemy usytuować dom bliżej granicy lub w granicy działki

W kilku przypadkach budynek możemy usytuować bliżej niż 4 lub 3 metry od granicy działki. Jeżeli zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub w przypadku jego braku Warunków Zabudowy dopuszczają taką możliwość, to budynek można sytuować w odległości 1,5 metra od granicy lub nawet w granicy działki.

Ważne jest, aby był on zwrócony w stronę granicy działki ścianą bez okien i drzwi. Kolejną możliwość przybliżenia się do granicy mają właściciele wąskich działek o szerokości mniejszej niż 16 metrów. Dla nich również przewidziano możliwość postawienia budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra. Budowa w granicy działki jest też możliwa w przypadku kiedy nasz budynek będzie przylegał swoją ścianą do ściany istniejącego lub planowanego budynku, dla którego wydano prawomocne pozwolenie na budowę.

Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku zmniejszenia odległości budynku od granicy działki poniżej 4 lub 3 metrów obszar oddziaływania budynku będzie wykraczał poza granice działki na której jest usytuowany. Zgodnie z prawem budowlanym, jeżeli obszar oddziaływania budynku rozciąga się na sąsiednie działki trzeba wystąpić do właściwego urzędu o uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie będziemy mogli w takiej sytuacji skorzystać z możliwości rozpoczęcia prac na podstawie zgłoszenia budowy.

Jak usytuować projekt domu na działce z wjazdem od północy?

Po przeanalizowaniu aspektów formalno-prawnych związanych z doborem projektu do posiadanej działki trzeba zadbać o prawidłową lokalizację przyszłego domu względem stron świata oraz drogi dojazdowej do naszej parceli.

Wjazd na działkę od strony północnej umożliwia zlokalizowanie budynku blisko granicy działki z drogą dojazdową, dzięki czemu możemy wygospodarować większą przestrzeń za domem na urządzenie pięknego ogrodu lub strefy wypoczynkowej. Część dzienna wraz z tarasem będzie wtedy wyeksponowana w stronę pełnego słońca ogrodu oraz odizolowana od hałasów dobiegających z drogi.

Takie położenie działki względem stron świata uznaje się za najbardziej korzystne. Gdy wjazd na posesję jest umieszczony od wschodu wtedy warto zlokalizować dom jak najbliżej północnej granicy działki. Mamy wtedy możliwość urządzenia ogrodu lub strefy rekreacyjnej  z dwóch stron – od zachodu i południa.

Wizualizacja projektu domu HomeKONCEPT 68

Co z działką wyeksponowaną na południe?

Z kolei działka w wjazdem od strony południowej lub południowo-zachodniej wymaga usytuowania domu w jej głębi. Takie położenie sprawi jednak, że budynek będzie bardziej wyeksponowany i dzięki temu zyska na atrakcyjności. Przed domem warto wtedy urządzić reprezentacyjny ogród, który będzie stanowił strefę buforową oddzielającą dom od ulicznych hałasów. Część dzienną oraz taras lokalizuje się natomiast na frontowej elewacji, aby były odpowiednio nasłonecznione przez większą część  dnia. Jeżeli dysponujemy dosyć szeroką działką to taras możemy usytuować również również przy bocznej elewacji.

Prawidłowe rozmieszczenie pomieszczeń domu względem stron świata

Aby mieszkańcy domu mogli czuć się komfortowo, wszystkie pomieszczenia powinny być prawidłowo rozmieszczone względem stron świata. Najwięcej czasu spędzamy w salonie i na przylegającym do niego tarasie, a więc ta część domu powinna być dobrze doświetlona przez większą część dnia. Standardowo lokalizuje się go od strony południowej lub południowo-zachodniej. Dodatkowo w tej części domu montuje się duże przeszklenia, które w czasie słonecznych, zimowych dni dogrzewają wnętrza.

Łazienka, kuchnia, garaż, klatka schodowa czy pomieszczenia gospodarcze mogą znajdować się od północy lub północnego zachodu, w zacienionej nie wymagającej zbytniego doświetlenia części domu. W sypialni bardzo rzadko przebywamy w ciągu dnia, dlatego nie potrzebuje ona dużego nasłonecznienia. Zazwyczaj osoby, które wymagają porannego zastrzyku energii słonecznej wybierają wschodnią lokalizację. Natomiast Ci, którzy preferują odpoczynek w blasku zachodzącego słońca zadowolą się z pewnością sypialnią skierowaną na zachód.

Jak prawidłowo zagospodarować działkę?

Planując usytuowanie domu, należy przemyśleć aranżację całej powierzchni działki, a więc lokalizację ogrodu, tarasu  oraz alejek, podjazdów czy wiaty śmietnikowej. Warto to zrobić na etapie przygotowania inwestycji, aby już w trakcie budowy domu rozprowadzić potrzebne instalacje np. do oświetlenia ogrodu czy furtki wejściowej, automatycznego nawadniania ogrodu lub zbudować fundamenty pod elementy małej architektury.

Tak samo jak w przypadku wnętrza domu, najbliższe otoczenie powinniśmy podzielić na kilka stref funkcjonalnych. Jedną z najważniejszych jest strefa frontowa, która łączy w sobie funkcję reprezentacyjną z użytkowo – gospodarczą. W tej części sytuujemy podjazd do garażu oraz alejkę lub ścieżkę prowadzącą do wejścia do budynku. Towarzyszy im często altana śmietnikowa. Podjazd jest także miejscem wykonywaniem różnych czynności gospodarczych np. mycia i sprzątania samochodu.

Cały teren przed domem powinien mieć charakter reprezentacyjny  i zapraszać gości do wejścia na teren naszej posesji. Warto po obu stronach podjazdu i alejki wejściowej urządzić tzw przedogródek, czyli  przestrzeń obsadzoną roślinami dekoracyjnymi i niewielkimi drzewkami. Projektując go warto zadbać o to, żeby wyglądał atrakcyjnie przez cały rok. Trzeba zatem posadzić rośliny kwitnące w różnych miesiącach, także jesiennych, i dodać do nich np. iglaki, które w zimie będą ozdobą tego miejsca.

Wizualizacja projektu domu HomeKONCEPT-43

Kolejna strefa służy wypoczynkowi oraz rekreacji. Jej najważniejszą częścią jest taras łączący dom z ogrodem. Jego wielkość powinna być dostosowana do potrzeb całej rodziny. Może on zajmować niewielką powierzchnię umożliwiającą postawienie na nim tylko stołu i kilku krzeseł, lub być bardziej przestronnym miejscem, na którym z powodzeniem zorganizujemy rodzinne przyjęcie. W ogrodowej części strefy wypoczynkowej możemy zlokalizować również plac zabaw dla dzieci, postawić altanę grillową lub zbudować basen rekreacyjny. Ważne, aby te wszystkie elementy otoczyć zielenią i umiejętnie wkomponować w założenie ogrodowe.

Strefa użytkowa to miejsce, w którym planujemy uprawę warzyw, owoców lub ziół. Niestety coraz częściej rezygnujemy z tej funkcji lub ograniczamy się do posadzenia kilku drzewek owocowych i krzewów. Planując zagospodarowanie działki musimy także uwzględnić komunikację pomiędzy poszczególnymi strefami oraz między domem i ogrodem. Warto jednak ograniczyć ilość brukowanych alejek, żeby jak najwięcej zieleni otaczało budynek z każdej strony. Niektóre działki będą także wymagały utworzenia strefy izolacyjnej, aby odgrodzić się od uciążliwego sąsiedztwa. Ma ona najczęściej postać pasa wysokiej zieleni posadzonej wzdłuż ogrodzenia. Można ją także zastosować w ogrodzie, aby oddzielić poszczególne strefy od siebie.

Aby cieszyć się pięknym domem oraz wspaniale urządzonym ogrodem musimy zacząć od wyboru odpowiedniej działki i przygotowania planu jej zagospodarowania zgodnego z wytycznymi zawartymi w Miejscowym Planie lub Warunkach Zabudowy, przepisami określającymi lokalizację budynku na działce oraz zasadami odpowiedniego usytuowania domu na działce względem stron świata.

Jeden komentarz

  1. InżyniErka pisze:

    Dobór projektu domu do działki to dla wielu katorga i rzeczywiście, sprawdzenie odległości budynku do granicy działki dla osoby, która nie jest biegła w budownictwie (prawie, przepisach, rozporządzeniach) to niełatwe zadanie. Dalej sprawdzenie wymagań np. w MPZP itp. często kończy się albo nie sprawdzeniem wymagań przez inwestora bo niewiadomo o co chodzi, a część osób nawet nie wie że musi dokonać jakiegoś sprawdzenia.
    Warto przed zakupem działki zastanowić się nad potrzebami z nią związanymi, określić budżet, wymagania co do jej wielkości ale też myśleć już o samym projekcie domu – przewidujmy, budujmy się z głową.

Comments are closed