Dlaczego warto zamówić projekt domu z kosztorysem?

Dlaczego warto zamówić projekt domu z kosztorysem?

Kosztorys inwestorski to praktyczne narzędzie pozwalające szczegółowo zaplanować, nadzorować i rozliczyć poszczególne etapy budowy wymarzonego domu. Zastanawiasz się dlaczego warto go zamówić z projektem domu i jak z niego korzystać w trakcie inwestycji? Przeczytaj poniższy artykuł, w którym odpowiemy na Twoje pytania.

Poznaj koszty budowy domu na etapie wyboru projektu

Czas wyboru projektu domu to kluczowy moment dla każdego inwestora, który wiąże się z wieloma decyzjami. Zastanawiając się nad wymarzonym domem bierzemy pod uwagę różne czynniki. Oprócz wielkości, stylistyki i funkcjonalności domu, jedną z najważniejszych kwestii są koszty budowy.

Decydując się na gotowy projekt domu sprawa wydaje się stosunkowo prosta – na stronie internetowej Pracowni projektowej mamy możliwość wglądu w opracowany przez nią kosztorys, co znacznie ułatwia decyzję o wyborze domu i pozwala oszacować wydatki zarówno za realizację poszczególnych etapów budowy jak i całej inwestycji. Takiego komfortu nie mają klienci zamawiający projekty indywidualne, ponieważ koszty budowy wyliczane są dopiero po zakończeniu prac nad dokumentacją projektową.

O czym warto pamiętać, to fakt, że kosztorysy opracowywane przez Pracownie uwzględniają średnie ceny krajowe materiałów budowlanych, robocizny oraz sprzętu. Aby więc poznać rzeczywistą wartość inwestycji, każdorazowo musimy dostosować obliczenia do lokalnych cen obowiązujących w miejscu planowanej budowy oraz do potrzeb inwestora.

 

Co to jest kosztorys inwestorski

Kosztorys inwestorski to dokument zawierający zestawienie wszystkich prac budowlanych wraz z cenami, które musimy wykonać w trakcie budowy. Jest on dostępny w formie arkusza kalkulacyjnego, dzięki czemu można go na bieżąco modyfikować.

Kosztorys obejmuje etapy od wykonania fundamentów, aż do stanu deweloperskiego i zazwyczaj nie zawiera kosztów wykończenia budynku – czyli stanu pod klucz. Nie są w nim uwzględnione także koszty przygotowania placu budowy, ogrodzenia działki czy doprowadzenia przyłączy. W kosztorysach inwestorskich instalacje wewnętrzne oblicza się szacunkowo, jako procent wartości całej inwestycji. Szczegółową wycenę sporządza natomiast instalator na podstawie dokumentacji projektowej wybranego domu.

Kosztorys inwestorski składa się z kilku części. Najważniejszą i najbardziej pracochłonną z nich jest wykonywany zgodnie z dokumentacją projektową przedmiar robót. Określa on ilość i zakres wszystkich robót budowlanych.

Następną część stanowi kosztorys szczegółowy, który oblicza się na podstawie norm ilościowych materiałów (M), robocizny (R) i sprzętu (S) oraz średnich cen jednostkowych za wykonanie wszystkich prac. Potrzebne normy publikowane są w Katalogach Nakładów Rzeczowych (KNR) opracowywanych dla branży budowlanej, natomiast aktualne ceny robót zamieszczane w aktualizowanych co kwartał Biuletynach cen robót.

W kosztorysach inwestorskich uwzględnia się również koszty zakupu materiałów budowlanych (Kz), które są doliczane do cen materiałów oraz koszty pośrednie (Kp) – czyli wszystkie wydatki, jakie wykonawca musi ponieść poza bezpośrednim wykonaniem prac budowlanych. Koszty te obejmują między innymi: koszty zaplecza budowy, narzędzi, zakwaterowania pracowników zamiejscowych, ubezpieczenia i ochrony budowy, koszty energii i paliwa, koszty zarządzania firmą itp.

Ponadto kosztorys uwzględnia zysk firmy budowlanej (Z). Koszty pośrednie oraz zysk są naliczane jako wartość procentowa liczona od kosztów robocizny i sprzętu. Ważną informacją jest, że wszystkie prace budowlane są liczone w kwotach netto, do których trzeba doliczyć odpowiednią stawkę podatku VAT.

Z jakich części składa się kosztorys

W skład kosztorysu inwestorskiego oprócz przedmiaru i kosztorysu szczegółowego wchodzą również:

  • kosztorys uproszczony,
  • tabela elementów scalonych,
  • zestawienie materiałów,
  • zestawienie robocizny,
  • zestawienie sprzętu.

Jakie dane zawierają poszczególne z tych części? Odpowiedź na to pytanie przedstawia poniższa tabela:

Kosztorys uproszczonyCeny jednostkowe za wykonanie konkretnych robót wraz z ich ilościami. Nie znajdziemy w nim szczegółowych informacji takich jak: ilość użytych materiałów, czy roboczogodzin. Służy do szybkiego oszacowania przybliżonej wartości inwestycji budowlanej i można go wykorzystać np. przy ubieganiu się o kredyt w banku.
Tabela elementów scalonychZbiorcze zestawienia robót określonego rodzaju potrzebnych do wykonania każdego etapu budowy.
Zestawienie materiałówSpis ilości wszystkich materiałów koniecznych do budowy domu wraz z cenami.
Zestawienie robociznySpis ilości czasu pracy robotników (murarzy, cieśli, malarzy, zbrojarzy itp.) wraz z kosztami ich pracy.
Zestawienie sprzętuSpis wszystkich maszyn budowlanych biorących udział przy budowie domu, wraz z czasem pracy oraz kosztem ich wynajmu.

 

Podsumowując – kosztorys inwestorski to rozbudowane narzędzie, które może nam pomóc w realizacji inwestycji budowlanej. Ale w jaki sposób możemy wykorzystać go w praktyce?

Dostosuj materiały budowlane do swoich potrzeb

Aby wyliczyć szczegółowe koszty budowy naszego wymarzonego domu musimy przede wszystkim zdecydować jakie materiały wykorzystamy do jego budowy. To właśnie koszty za materiały stanowią około 60% wartości całej inwestycji.

Kosztorysy inwestorskie opracowane są w oparciu o standardowe materiały budowlano-wykończeniowe i dlatego wymagają dostosowania do potrzeb każdego inwestora. Najczęściej początkowe etapy budowy – od postawienia fundamentów aż do stanu surowego otwartego – realizujemy bez zmian, na podstawie standardowych materiałów budowlanych uwzględnionych w kosztorysie.

Pierwsze decyzje związane z dostosowaniem kosztów budowy zwykle podejmujemy na etapie wyboru stolarki okiennej. W zależności od jej parametrów, materiału, z którego są wykonane profile i producenta otrzymamy różne oferty cenowe, które będziemy musieli szczegółowo przeanalizować i wybrać konkretne rozwiązanie. Dalszego dostosowania oraz szczegółowych wycen będą wymagały materiały elewacyjne i wykończeniowe, które będziemy chcieli zastosować.

Rozbieżności między standardowymi materiałami uwzględnianymi w kosztorysie, a naszymi preferencjami na końcowych etapach budowy mogą być duże. A wszystko będzie zależało od zasobności naszego portfela. Warto pamiętać, że atrakcyjną, zgodną z wizualizacjami elewację domu możemy wykonać z droższych lub tańszych materiałów – dla przykładu: zamiast bardziej kosztownych płyt betonowych możemy zastosować tynk o strukturze betonu, a w miejsce desek z drewna egzotycznego – tańsze płytki gresowe ze wzorem imitującym strukturę drewna. Po ustaleniu z jakich materiałów będzie zbudowany nasz przyszły dom, warto zająć się poszukiwaniem wykonawcy.

Wybierz najlepszą ekipę budowlaną do budowy wymarzonego domu

Kosztorys inwestorski może nam ułatwić znalezienie najlepszego wykonawcy. Wystarczy przesłać przedmiar – czyli część kosztorysu zawierającą zestawienie wszystkich robót budowlanych – do kilku firm budowlanych, aby otrzymać szczegółowe wyceny. Oferty zebrane na podstawie przedmiaru będą miały taki sam zakres prac i łatwo będziemy mogli odnaleźć różnice w wycenach.

 

Nie wszystkie firmy budowlane jednak przygotowują oferty na podstawie przedmiaru, zwyczajowo nazywanego kosztorysem ślepym. Mogą posługiwać się bardzo różnymi metodami kosztorysowania swoich usług. W takim wypadku możemy porównać ich wyceny, czyli kosztorysy ofertowe z naszym kosztorysem inwestorskim. Jeżeli będą zaniżone w stosunku do naszych może się okazać, że uwzględniają one materiały gorszej jakości, lub wykonawca zatrudnia nieprofesjonalne ekipy budowlane.

Wyższy koszt budowy może świadczyć o większym zysku wykonawcy lub zastosowaniu lepszych materiałów budowlanych w stosunku do uwzględnionych w naszym projekcie. Może też zdarzyć się sytuacja, że zamiast obniżania ceny, firma zaproponuje większy zakres prac – np. wykonanie podjazdu do garażu.

Pamiętajmy, że wybierając najtańszą ofertę na rynku możemy być niemile zaskoczeni jakością pracy, organizacją placu budowy czy sposobem rozliczania się za poszczególne etapy robót. Uzgodniony z wykonawcą kosztorys inwestorski warto załączyć do umowy, abyśmy mieli kontrolę nad budową i uniknęli ewentualnych nieporozumień.

 

Wypełnij wniosek kredytowy do banku

Aby wyliczyć kwotę kredytu hipotecznego potrzebny nam jest kosztorys planowanej budowy. Dołącza się go do wniosku kredytowego razem z projektem domu, aktem własności działki oraz innymi dokumentami. Dla banku wystarczą dane finansowe zawarte w kosztorysie uproszczonym. Ważne tylko, żeby wcześniej dostosować ceny kosztorysowe do potrzeb naszej inwestycji, czyli zamiast średnich cen krajowych wpisać realne kwoty wszystkich prac budowlanych.

Jeżeli banki dysponują własnymi wzorami kosztorysów, potrzebne dane będziemy mogli przenieść z kosztorysu uproszczonego. Wypełniając wniosek kredytowy nie należy zaniżać kosztów, tylko szacować je z zapasem, aby mieć środki na różne nieprzewidziane zdarzenia na budowie. Zawsze lepszą opcja jest kosztorys przeszacowany niż niedoszacowany.

We wniosku muszą być wyraźnie zaznaczone wszystkie prace, które zostaną sfinansowane ze środków własnych inwestora oraz opracowany harmonogram prac budowlanych. To właśnie na jego podstawie bank ustali wysokość i terminy wypłaty kolejnych transz kredytu.

Trzeba pamiętać, że jeżeli budowa się opóźni, będziemy musieli liczyć się z przesunięciem wypłaty kolejnej transzy – najlepiej zatem podać dłuższy termin wykonania poszczególnych prac. Nawet, gdy podamy datę późniejszą, wypłatę będziemy mogli otrzymać szybciej – po zakończeniu danego etapu budowy. Wszystkie środki musimy także wydawać zgodnie z kosztorysem, ponieważ prace na budowie będą monitorowane przez przedstawiciela banku.

Zaplanuj swoją budowę z kosztorysem budowlanym

W kosztorysie szczegółowym wszystkie prace są podawane w kolejności ich wykonywania na budowie. Dzięki temu otrzymujemy swoisty przepis na dom, który ułatwia wykonawcom pracę na budowie, a inwestorowi kontrolę przebiegu tych prac i zużycie materiałów. Aby budowa przebiegała sprawnie i bezproblemowo trzeba na podstawie kosztorysu szczegółowego przygotować harmonogram prac, który musi opracować osoba mająca doświadczenie budowlane – np. kierownik budowy lub wykonawca.

Znając daty wykonania poszczególnych robót można z wyprzedzeniem zaplanować pracę poszczególnych ekip budowlanych oraz dowozić materiały na budowę wtedy, kiedy będą potrzebne. Harmonogram budowy uwzględni również wszystkie przerwy technologiczne np. na schnięcie betonu, pory roku i co bardzo ważne – pozwoli dostosować tempo prac na budowie do posiadanych środków finansowych oraz kontrolować wszystkie wydatki.

Dzięki kosztorysowi nie tylko wyliczysz więc rzeczywiste koszty budowy domu, wypełnisz wniosek kredytowy i wybierzesz najlepszego wykonawcę. Będziesz mieć także pełną kontrolę nad przebiegiem prac i wszystkimi wydatkami na budowie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Przed publikacją moderujemy komentarze. Twój komentarz może pojawić się na stronie z opóźnieniem.